湖滨一里到四里的旧城改造吸引了不少目光，许多人都感叹工程的迅速与美观。然而，这个项目的核心并不在于新楼的高度，而在于拆迁后整个区域的资产增值。拆迁户确实在原住房基础上获得了不容小觑的财富，房产增值显著，但整体利益分配的复杂程度远超简单的“拆迁致富”观念。

在项目启动伊始，关键的控规调整为资产的增加奠定了基础。约40万平方米的旧建筑被推倒，新建的建筑面积却增加至约103万平方米，大幅提升了容积率。这一规划批复的价值不容小觑，原先的老旧住区土地利用低，经过调整后，合理提升了经济密度，合法“创造”了更多开发空间。

随着空间释放，接下来的任务是处理约5000户居民的签约与腾房，这一过程至关重要，确保了土地的整合和清晰的权属，以便于后续开发。 龙8国际登录

从2024年到2026年，物业建设将全面启动，包括安商房、可售商品房和万象城二期商业项目，土地逐渐转化为实际的物业资产。2026年是一个重要的节点，万象城二期将在5月正式运营，而安商房的居民预计会在2025年完成回迁。

表面上看，回迁居民似乎是最大的受益者，他们通过置换新房，房产价值从较低水平提升至当前的市场价区间。虽然他们获得了一定的资产增值，但全局来看，最大获利者并非住宅资源，而是自持商业部分。

政府在这场变革中的角色更像是中间人，土地出让金用来覆盖改造成本，并通过万象城二期的长期税收，获得持续的财政收益。相比之下，万象城二期的商用物业将在运营中产生稳定的租金现金流，华润万象生活负责其运营，并在整体购物中心体系中实现高效管理。 龙8国际登录

自持商业的盈利模式与住宅截然不同，住宅的利润是一锤子买卖，而自持商业则能够每年产生持续的现金流。华润在2026年已经形成了一套成熟的资本循环模式，实现了从商业运营到资金回笼的良性循环。

这意味着，一旦万象城二期选择同样的REITs路径，当前显示为“账面资产”的商业将转化为现金流，华润则同时继续掌握运营管理权，享受长期租金与资产收益。

因此，在这场旧改中，真正能够带来可持续收益的，是那些掌握并运营核心商业物业的投资方，而不是仅仅依赖于房产增值或临时的财政收益的其他参与者。 龙8国际登录